O que está acontecendo com o valor do aluguel dos galpões logísticos ?

 Artigo escrito por Marco Antonio Oliveira Neves, diretor da Tigerlog Consultoria e Treinamento em Logística Ltda

Reportagem publicada recentemente no Jornal "O Estado de São Paulo" aborda a questão da oferta de galpões logísticos e a queda de preço verificado nos aluguéis ao longo dos últimos meses.

Segundo a reportagem, os projetos de galpões industriais com entrega prevista para 2014 somam 2,2 milhões de m² de área bruta locável, superando a marca registrada em 2013, que foi de 1,7 milhão de m².

A vacância média nos galpões subiu de 13,3% em 2012 para 17,6% em 2013,segundo a empresa Colliers. Nesse mesmo período, o preço da locação por m² caiu de R$ 20,00 para R$ 18,50, voltando ao patamar de 2010. A Colliers estima que os espaço vazios a 25% até dezembro deste ano, e que os aluguéis recuem para R$ 17,50.

A pergunta que se faz é: isso é uma tendência de médio ou longo prazo ou apenas uma situação pontual e passageira?

Acredito que seja apenas uma situação ocasional, em função de um desequilibro entre a oferta e a demanda. Na minha visão houve um super dimensionamento da oferta e não uma queda na demanda por espaço. Existe e continuará havendo demanda por espaço, grande parte decorrente da ineficiência verificada nos processos de planejamento de vendas e produção, causada principalmente por erros grotescos nas previsões de vendas.

Às falhas existentes no processo de planejamento de vendas e operações, somamos as deficiências na gestão dos estoques, parte por erros conceituais ou desconhecimento de técnicas para o dimensionamento dos estoques, e parte em função da falta de ferramentas integradas, já que a maioria das empresas ainda insiste em gerenciar seus estoques com planilhas Excel.

Outros fatores também interferem em todo esse complexo planejamento, como a indisponibilidade de material, atrasos nas entregas (principalmente para materiais importados), sazonalidade de vendas, lotes mínimos de fornecimento ou transporte, etc.

Como podemos ver, será necessário realizar uma ampla mudança em processos, sistemas de gestão e tecnologias para que diminua a necessidade de espaço. Até que isso ocorra, ainda precisaremos esconder "muita sujeira debaixo dos tapetes".

Ocorrendo um ajuste fino na oferta de galpões logísticos ao longo de 2014 e 2015, os preços deverão se manter nos níveis registrados ao longo de 2011 e 2012. Voltaremos a testemunhar cobranças absurdas de R$ 25,00 a R$ 30,00 por m².

Para não nos tornarmos reféns desses custos abusivos, só há uma saída: corrigir todas ou pelo menos grande parte das distorções existentes, atacando a causa raiz dos principais problemas existentes. Aí..., é outra história. Até lá, os investidores continuarão engordando suas contas bancárias.